Décote d'une passoire thermique : combien perd-on à la vente en 2026 ?
Études Notaires de France, retours terrain agents immobiliers, simulations zone tendue/détendue. La vraie décote d'un DPE F/G au moment de vendre.
Combien perd-on réellement quand on vend une passoire thermique ? Les études des Notaires de France, les retours terrain et les simulations en bases DVF convergent : la décote est devenue structurelle depuis 2023.
Les chiffres officiels
D'après l'étude Notaires de France 2023 sur 100 000 transactions :
| Étiquette DPE | Décote moyenne (zone tendue) | Décote moyenne (zone détendue) |
|---|---|---|
| A | +6% | +4% |
| B | +3% | +2% |
| C | référence | référence |
| D | référence | référence |
| E | -3% | -2% |
| F | -12% | -8% |
| G | -22% | -15% |
La décote est calculée par rapport au prix moyen équivalent (même surface, même quartier, même type) en classe C-D.
Pourquoi cette décote s'aggrave-t-elle ?
Trois forces concomitantes :
1. La menace de l'interdiction
Depuis le 1er janvier 2025, les G ne peuvent plus être loués (nouveaux baux). Pour un investisseur, c'est rédhibitoire — sauf à prévoir la rénovation immédiate. Les F suivront en 2028.
2. Le coût des travaux
Pour passer un G en D : 30-60 k€ après aides. L'acheteur intègre cette somme dans son offre, plus une marge de sécurité.
3. L'audit opposable
Depuis avril 2023, l'audit énergétique annexé au compromis donne un chiffrage neutre des travaux. Plus de marge de négociation pour le vendeur.
Vrai coût pour le vendeur
Prenons un T3 60 m² classé G en zone tendue, valeur "C" théorique 360 000 € :
| Scénario | Calcul | Prix net |
|---|---|---|
| Vente directe G | 360 000 × (1 - 22%) | 280 800 € |
| Rénover puis vendre D | -40 k€ travaux (reste à charge ~15-25 k€) puis vente prix C | 335 000-345 000 € |
| Différence | +50 000 à +65 000 € |
→ Rénover avant vente est presque toujours plus rentable, à condition d'avoir le cash et le délai.
Variantes par marché
Marchés très tendus (Paris intra-muros, Lyon centre, Bordeaux)
Décote G : -22% à -28%. Acheteurs jeunes ménages CSP+ sensibilisés. Audit systématique.
Marchés tendus (banlieues parisiennes, Marseille, Nice, Montpellier)
Décote G : -12% à -20%. Demande mixte, marge de négociation plus large.
Marchés détendus (rural, villes moyennes moins de 100k hab)
Décote G : -8% à -15%. Acheteurs résidence principale moins sensibles aux étiquettes mais informés via les diagnostics.
Marchés saisonniers / tourisme (Côte d'Azur, Bretagne, etc.)
Décote G : -5% à -12%. Le bien peut basculer en location saisonnière (non concernée par l'interdiction Loi Climat).
La décote est-elle négociable ?
Non, dans le sens où elle est mathématiquement intégrée par les acheteurs sérieux qui :
- Demandent l'audit énergétique avant compromis
- Calculent le coût des travaux
- Soustraient ce coût + 20-30% de marge
En revanche, le vendeur peut réduire la décote par :
- Un audit énergétique pré-vente clair et favorable
- Un devis travaux signé annexé au compromis (preuve du chiffrage)
- Un délai de réalisation des travaux pré-négocié (vendeur livre rénové)
Cas particuliers à anticiper
Marché tendu pré-2028
Les F vont être interdits à la location en 2028. Beaucoup d'investisseurs vont vouloir s'en débarrasser à partir de fin 2026, créant une vague de ventes qui va saturer le marché. Vendre avant 2027 = limiter la pression baissière.
Copropriétés en mauvais état
Si le DPE individuel est F mais que la copropriété refuse les travaux énergétiques (vote AG bloqué), la décote peut atteindre -30% voire -40%. Anticiper.
Location meublée touristique
Bien classé G mais pouvant basculer en Airbnb (résidence secondaire) ? La décote tombe à -5% car l'usage est sauvegardé.